每个人都习惯戴着面具生活，都习惯了“双面人”的生活，一边是在同事朋友面前的嬉笑怒骂，另一边是自己独处时的孤独煎熬，有句话说得好：如人饮水，冷暖自知。说的就是这种生活状态。

岂止是我们的生活？每个行业、每个市场都是如此，深究起来，我们平日里看到的，只不过是浮于表面的假象而已，真相往往隐藏在不起眼的细节处。

楼市就是如此，所谓“于无声处听惊雷”，往往我们忽略的那些数据，才更能反映现状。

数据显示，70大中城市新建商品住宅价格指数同比增速延续了2018年4月以来的升势，3月增长11.3%，4月前28天，30城商品房日均成交面积同比增长达20.4%。

看起来很强势对不对？其实，这是因为楼市戴上了“面具”，无论是70城房价指数，还是30城商品房的成交面积，对所谓“回暖”并不具备很强的说服力。

笔者认为，这个“面具”，在度过5月份之后，很有可能在下半年被市场揭开，尤其是部分被上半年靓丽数据所掩盖的楼市区域，将会显露出“真面目”。

比如，上半年大部分人都关心均价、成交量和土拍热度，实际上很多人却对房地产市场整体的土地购置费用、去化周期并不注意。

数据显示，今年1-3月份，房企土地购置费用大降超过30%，创出2014年以来的低增速，背后的原因很容易理解，一边是30城成交面积火热，另一边是整体拿地成本在收缩，很显然是因为大部分三四线楼市不再具备吸引力。

为什么说下半年形势会明朗呢？因为上半年的楼市回暖的驱动是各地放松落户、房贷利率下降等因素，但是这种外力会随着时间的流逝而出现消减。

举个例子，不少城市在吸引人才的措施方面招数频出，购房门槛降低、落户更加方便，买房还有优惠，所以近两年的人口流入明显加快，但随着这种“抢人”的效应出现边际递减，人才们“挑花眼”的时候，购买力的缺失将是成为房地产市场的主要问题。

至于哪些城市会被揭开面具，在笔者看来，主要由两个因素决定。

一，近两年房价涨速过快的城市，比如中西部的部分三四线楼市，以及各大城市群边缘的四线以下城市，人口流向与房价趋势背离，将成为未来较大的压力。

二，库存供应较多的弱二线城市，比如受一线城市调控影响，投机资金外溢导致房价短期上升较快，房企扎堆拿地，造成潜在供应过多的城市。